Permessi per ristrutturare casa a Roma: CILA, SCIA e quando servono davvero

La burocrazia è la parte della ristrutturazione che nessuno ama — ma ignorarla può costare caro: lavori bloccati, sanzioni e problemi al momento di vendere. A Roma le regole urbanistiche sono particolarmente stratificate, tra Comune, vincoli paesaggistici e Soprintendenza. In questa guida vi spieghiamo, in parole semplici, quale permesso serve per quale tipo di lavoro.

Edilizia libera: quando non serve nessun permesso

Alcuni lavori si possono fare liberamente, senza comunicazione al Comune:

• Pittura e imbiancatura interna
• Sostituzione di pavimenti e rivestimenti (stessa quota)
• Sostituzione di sanitari, rubinetteria, porte interne
• Sostituzione di infissi (stesse dimensioni e posizione)
• Manutenzione ordinaria di impianti esistenti

La regola generale: se non spostate nulla e non toccate la struttura, è edilizia libera.

CILA — Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata

La CILA serve per la manutenzione straordinaria leggera — cioè lavori che modificano l'interno senza toccare la struttura portante:

• Spostare tramezze (muri non portanti)
• Spostare i punti acqua o scarico del bagno
• Rifare completamente l'impianto elettrico o idraulico
• Unire o dividere stanze

La CILA va presentata al Comune di Roma tramite il portale SUET, firmata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere). Si può iniziare i lavori dal giorno della presentazione.

SCIA — Segnalazione Certificata di Inizio Attività

La SCIA serve per interventi più pesanti, che toccano la struttura portante o cambiano la destinazione d'uso:

• Aprire o chiudere una porta in un muro portante
• Consolidamento strutturale
• Rifacimento del tetto con modifiche strutturali
• Cambio di destinazione d'uso (da negozio ad abitazione, ad esempio)

Attenzione al centro storico di Roma

Se l'immobile si trova nel centro storico o in una zona con vincolo paesaggistico, anche lavori semplici come cambiare gli infissi o i colori della facciata possono richiedere il nulla osta della Soprintendenza. I tempi si allungano (anche 60-90 giorni), e va messo in conto nel planning.

Cosa rischio se non faccio la pratica?

• Sanzioni economiche — il Comune può multarvi.
• Ordine di rimessa in pristino — nei casi gravi, vi fanno riportare tutto com'era.
• Problemi in caso di vendita — il notaio verifica la conformità urbanistica. Lavori non dichiarati possono bloccare la compravendita o ridurre il valore dell'immobile.

Il nostro consiglio

Non siamo tecnici abilitati e non facciamo pratiche edilizie — ma dopo oltre 20 anni di cantieri a Roma sappiamo esattamente cosa serve per ogni tipo di lavoro. In fase di sopralluogo vi indichiamo quale pratica vi occorre e, se non avete un tecnico di fiducia, possiamo suggerirne uno che conosciamo e con cui lavoriamo regolarmente.